Lo de tratar de controlar los pisos turísticos y alquileres de temporada empezaba a parecerse a ponerle puertas al campo. Un sudoku que llevaba de cabeza a gobiernos de todo el mundo, incluido, cómo no, el de España, uno de los destinos estrella para el turismo internacional.
Pero parece que la solución está cerca, al alcance de la mano. El Gobierno acaba de anunciar la fórmula que, asegura, acabará con los pisos turísticos ilegales, y lo mismo con el alquiler de temporada y de habitaciones.
A partir del 2 de enero de 2025, los pisos turísticos tendrán matrícula, como los coches.
Los propietarios de viviendas de alquiler vacacional, de temporada o de habitaciones tendrán que disponer de un número de registro que certifique que cumplen con la ley para poder anunciar sus viviendas en todo tipo de plataformas online, desde Airbnb hasta Idealista, pasando por la inmobiliaria del barrio.
El Consejo de Ministros aprobó ayer un reglamento para regular todos los contratos de alquiler de corta duración. “Con él regularemos alquileres de temporada, alquileres turísticos, y atenderemos a la realidad de los alquileres por habitación”, explicó ayer la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.
Este nuevo reglamento afectará a cualquier inmueble que se alquile por modalidades de corta duración, sea entero, viva o no el propietario. “Hasta las embarcaciones que vayan a ser objeto de comercialización en una plataforma online tienen que tener un número de registro”, explican fuentes del Ministerio.
Ese número de registro en clave alfanumérica, del estilo de cualquier matrícula, permitirá identificar el alojamiento en todo el territorio de la Unión Europea. “Sabremos en qué piso se ubica, cuántos huéspedes puede alojar, y hasta qué tipo de mobiliario tiene, y lo vamos a geolocalizar de manera automática a través del registro”, añaden las mismas fuentes.
Un auténtico giro copernicano, en palabras del Ministerio de Vivienda, que permitirá establecer un intercambio de datos abierto y permanente entre administraciones locales, autonómicas, plataformas de alquiler y hasta comunidades de vecinos. No solo de España, sino de toda la Unión Europea, porque este es un reglamento que viene de arriba (de la Comisión) y que le tocará aplicar a todos los países de aquí a 2026. España, presume el Gobierno, será el primero en ponerlo en marcha.
Todo, bajo el paraguas de los registradores de la propiedad, y con mecanismos similares a los que emplea la Agencia Tributaria en sus labores de inspección. Para saber más, en Business Insider España hemos preparado esta guía sobre cómo funciona:
¿Cómo funciona el registro? Una guía rápida
Para quien vaya con prisa. En pocas palabras, este reglamento obliga a los propietarios de pisos turísticos o que alquilen sus viviendas con contratos de temporada o por habitaciones a solicitar un número de registro en el Registro de la propiedad.
Todos los inmuebles anunciados por estas modalidades en plataformas online tendrán que mostrar bien visible ese número de registro. E igual que los propietarios tienen que encargarse de solicitar ese número, las plataformas tendrán que verificar que sus anuncios disponen de: 1) Número de registro y 2) que ese número es correcto.
¿Cuándo entra en vigor el reglamento?
A partir del 2 de enero de 2025 todos los propietarios de viviendas en estas modalidades tendrán que acudir al registro para pedir su número de identificación. Aun así, el Gobierno dará un “breve margen” de adaptación, teniendo en cuenta que actualmente puede haber propietarios que ya tengan reservas hechas para periodos vacacionales de 2025, como Semana Santa.
El Gobierno asegura que los propietarios “tendrán tiempo y asesoramiento para dar de alta esos inmuebles y regularizar su situación”. En cuanto a las plataformas, fuentes del Ministerio aseguran que están completamente a favor de la iniciativa.
Soy propietario, ¿qué tengo que hacer?
Los propietarios que quieran alquilar sus viviendas a través de modalidades de corta duración tendrán que solicitar un número de registro en el registro de la propiedad. Para pedirlo podrán acudir al registro o hacerlo a través de una App en su dispositivo móvil.
“A partir de ahora todo inmueble, sea entero, parte del mismo, viva o no el propietario, o sea una embarcación, que vaya a anunciarse en una plataforma online necesitará tener un número de registro único”, explican fuentes del Ministerio.
En el momento de presentar la solicitud, el propietario recibirá un código automático con el que podrá operar de forma provisional mientras se estudia el caso. Esto se debe a que la UE no permite que exista una brecha entre solicitud y poder operar.
En un plazo de 15 días, el registrador hará las comprobaciones para asegurar que la vivienda cumple con las normativas municipal, autonómica, estatal, y hasta con los estatutos de su comunidad de vecinos, y aceptará la solicitud en caso de que esté todo en orden.
¿Qué pasa si tengo un piso turístico o un alquiler de temporada y no lo anuncio online?
Ups. Pues que la ley no llega hasta aquí. Este reglamento cubre únicamente los casos en los que el inmueble se anuncie en alguna plataforma online (sea esta del tipo que sea). Quien utilice la versión analógica (véase un cartelito en el balcón) no tiene que solicitar este número de identificación.
¿Qué coste tendrá la solicitud?
La solicitud se hará en el Registro como una nota marginal. Según el Gobierno, esta es la modalidad de menor coste. En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, ronda los 35 euros.
¿Qué pasa si el registro no acepta la solicitud?
Si el Registro no aprobase la solicitud, el propietario dispondría de un plazo de 7 días para subsanar los datos que no aparezcan claros. Esto podría deberse a falta de información, pero también a que no cumpla con los requisitos fijados en el territorio (en su comunidad, en su ciudad, o en su comunidad de vecinos).
¿Cuáles son los requisitos para obtener el código?
Tanto los pisos turísticos, como los alquileres de temporada y por habitaciones se rigen por este reglamento, pero el proceso para obtener el código difiere ligeramente.
Requisitos para pisos turísticos
En el caso de las viviendas de uso turístico, los requisitos para solicitar el número de identificación tienen que ver con el cumplimiento de la normativa de alquiler vacacional del territorio en el que se ubique el inmueble.
Por ejemplo, en Madrid la regulación de pisos turísticos establece la obligatoriedad de que estos dispongan de una salida independiente para obtener la licencia para poder operar. Ahora mismo hay 13.000 pisos operando de forma ilegal porque no tienen esa entrada independiente ni, por tanto, la licencia. Si el propietario solicitara el número de identificación en el registro, el registrador comprobaría que carece de licencia, por lo que el permiso quedaría denegado al no cumplir con la normativa autonómica.
Lo mismo ocurriría con una vivienda de uso turístico que siga operando a pesar de la oposición de su comunidad de vecinos. Hace algunas semanas, el Tribunal Supremo dictó una orden por la cual las comunidades de vecinos pueden prohibir la actividad de pisos turísticos en sus estatutos con una mayoría de tres quintos. En caso de que el inmueble vacacional no contara con la aprobación de su comunidad, el registrador denegaría el trámite para obtener el número de registro.
Requisitos para habitaciones y alquiler de temporada
Los alquileres temporales y por habitaciones tendrán un número de identificación distinto. Como no se rigen por la normativa de alquileres turísticos, no tienen que cumplir los mismos requisitos, pero sí tienen que justificar la causa del alquiler temporal, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Concretamente, la LAU señala que para poder alquilar una vivienda a través de esta modalidad se ha de acreditar una causalidad que explique la temporalidad del contrato de alquiler, como un contrato de trabajo temporal, un tratamiento médico o un estudio de posgrado. De esta manera, el Gobierno busca ponerle coto al trasvase de pisos de alquiler convencional al alquiler de temporada para burlar la ley de vivienda o el decreto de alquileres.
La obtención del código, en este caso, se hará de forma diferente a la de los pisos turísticos. Cuando el propietario acuda al registro para pedir su número de identificación, tendrá que acompañar su solicitud de una declaración responsable y un modelo en el que registrará todos los contratos temporales que haya realizado en los últimos 12 meses.
Este modelo servirá para que el registrador verifique que efectivamente existe temporalidad en los contratos de alquiler que se van sucediendo, y no un encadenamiento de contratos con un mismo inquilino cada 11 meses, que sería la prueba de que el casero utiliza la modalidad de temporada para saltarse la ley.
En el momento en el que se vea que encadenan esos contratos fraccionados con el inquilino, el registrador denegará la solicitud y dictará una resolución a todas las plataformas para que dejen de anunciar la vivienda.
Ya tengo el número de registro, y ahora ¿qué?
Con ese número, el propietario podrá ir a la plataforma online en la que desea anunciar su piso, sea Idealista, Fotocasa, Airbnb, Booking, o la página web de la inmobiliaria de su barrio.
“Las plataformas están obligadas a exigir el número de comercialización y tendrán que exponerlo en sus anuncios de manera muy visible o tendrán que rechazarlo”, explican fuentes de Vivienda.
¿Cómo pueden las plataformas comprobar el código del inmueble?
Hasta ahora era la parte que concernía a los propietarios, a través del registro, pero aquí es donde entra la segunda parte del reglamento: la ventanilla única digital.
El Gobierno creará una ventanilla única digital por la que se podrán asomar las plataformas para comprobar la veracidad del número de registro proporcionado por el propietario. Cada país miembro de la Unión Europea tendrá una ventanilla única, por lo que todos los pisos estarán referenciados en una sola ventanilla en España, independientemente de la comunidad en la que se anuncien.
Es el propio Ministerio el que gestionará esta ventanilla única digital, conectando en tiempo real a los propietarios, registros de la propiedad de toda España, ayuntamientos, comunidades autónomas y plataformas online.
“Se trata de una conexión telemática para establecer un diálogo de máquina a máquina y que todas las plataformas puedan comprobar en esa ventanilla única que ese código es válido”, aclaran fuentes del Ministerio. Una vez confirmen que es válido, podrán proceder a la comercialización y difusión de la vivienda.
¿Habrá inspecciones?
Sí. Además de comprobar su validez en el momento de la comercialización, tanto las plataformas, como las comunidades y ayuntamientos tendrán que hacer tareas de comprobación aleatorias en los pisos anunciados en plataformas online a través de estas modalidades de alquiler.
¿Y multas?
También. Las infracciones se regirán por la ley de consumidores y usuarios, y también por las cuantías contempladas en las regulaciones de cada territorio por incumplir las regulaciones en materia de urbanismo o turismo.
“Vamos a dar un instrumento muy potente para prevenir el fraude, pero tendrán que ser las administraciones con su sistema de inspección y con su marco competencial las que impongan las sanciones oportunas”, señalan desde el ministerio.
¿Hará falta renovar el código?
Todos los códigos tendrán una vigencia anual, por lo que tendrán que pasar por el registro para validar de nuevo su solicitud cada año. En el caso de los propietarios de pisos de alquiler de temporada, tendrán que seguir acompañando su solicitud de una declaración responsable con un listado con todas las operaciones realizadas en el año anterior para poder comprobar que cumplen con la vocación temporal del contrato.
¿De dónde sale este reglamento?
Concretamente, de una norma comunitaria, el reglamento europeo de información en materia de alquileres de corta duración, que fue aprobado en abril y que da a los países europeos hasta 2026 para ponerse las pilas y empezar a aplicarlo. En ese sentido, el Gobierno presume de que “España es el primer país de la UE que lo pone en funcionamiento”.