Anuncios que aparecen y desaparecen en un parpadeo, líneas telefónicas colapsadas, maratones de visitas y cástings en los que los propietarios eligen alcomprador ideal en función del feeling que les dé. Este era el pan de cada día en el mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona… y ahora también más allá. Cuando el precio de la vivienda arde en el centro, el boom se expande a la periferia.
La periferia de las grandes ciudades se ha convertido en el nuevo epicentro del boom de la vivienda. Las viviendas que están en precio (que no están sobrevaloradas) duran horas en el mercado y prácticamente se rifan al mejor postor.
Getafe, Parla o Móstoles en Madrid; Badalona, L’Hospitalet o Cornellà, en Barcelona. Son algunos de los núcleos más importantes de los llamados cinturones rojos, que concentran entre un 25% y casi un 50% de la población de la capital y de la ciudad condal, respectivamente.
Lo de cinturón rojo es un término que encuentra su origen en la ceinture rouge de París, en la década de 1920, y se utiliza comúnmente para designar a aquellos barrios o municipios de la periferia de la gran ciudad con una alta densidad poblacional, un tejido urbano ligado al desarrollo industrial y cierta tradición del voto ligada a partidos de izquierda.
En el caso de Madrid, por ejemplo, aglutina buena parte de los municipios del sur de la comunidad, pero también barrios como Carabanchel o Usera. En Barcelona, también incluiría áreas como Nou Barris o Sant Andreu.
“El despegue de la vivienda en estas zonas responde a un efecto de desplazamiento natural de la demanda, donde los compradores buscan alternativas más asequibles ante la consolidación de precios altos en las áreas más prime“, observa María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Ahora que el precio de la vivienda se acerca peligrosamente a niveles no vistos desde la burbuja inmobiliaria de 2007, espoleado por una oferta exigua y una demanda que no para de crecer, el boom se expande como una mancha de aceite más allá del centro. Puede que lo de los cinturones obreros sea una anacronía. Pero, ¿podemos hablar de cinturones al rojo vivo por la vivienda?
Si entre 2023 y 2024 la demanda de compra de vivienda aumentó un 39% en Madrid, en barrios como Carabanchel o Usera ronda el 60%, según los datos de Tecnocasa. En Barcelona, el incremento de la demanda fue del 57%, y del 60% en distritos como Sant Andreu y Horta-Guinardó.
“El aumento de la demanda en estas zonas es espectacular”, confirma Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.
Ya en su capítulo 4 sobre el mercado de la vivienda, el Banco de España constataba “un desplazamiento de la población española desde el centro hacia la periferia de las áreas urbanas, en un contexto de mayores precios de la vivienda en los centros de las grandes ciudades”.
Este desplazamiento de la demanda continuará en 2025, y vendrá acompañado de una subida de precios. En Madrid y Barcelona, pero también en otras capitales, como Valencia.
Los cinturones rojos, al rojo vivo
“El precio de la vivienda va a seguir subiendo, pero lo hará de manera diferente en función del barrio”, pronostica Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
La tesis de Bernardos es que la demanda crecerá más en los barrios de menor renta y en municipios de la periferia: “Los precios podrían subir un 15% en estas áreas, frente a menos de un 10% en el caso de zonas prime. Es de manual”.
A lo que Bernardos se refiere con eso de “de manual” es al impacto sobre la demanda de las sucesivas bajadas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE). Cada bajada de tipos se siente como una brisa de aire fresco en el mercado hipotecario. Y, ¿quién nota más esa diferencia? Pues quien necesita financiación.
“Todos esos clientes que iban justos por ratio de endeudamiento han regresado al mercado, animados por la mejora en las condiciones de las hipotecas. También lo hacen para escapar de las dificultades derivadas del alquiler, donde los precios van en aumento y cada vez hay menos oferta”, coincide Cubero.
El BCE ha recortado tipos 3 veces desde junio de 2024, y esto se ha traducido en un abaratamiento de los préstamos y en el despegue de las hipotecas. En noviembre, la firma de hipotecas creció un 16,5% y sumó 5 meses al alza, después de la montaña rusa de 2024. Y el saldo vivo de los préstamos destinados a vivienda alcanzó los 496.983 millones de euros en octubre de 2024, según datos del Banco de España.
Varias entidades bancarias han mejorado las condiciones de sus hipotecas, ofreciendo préstamos fijos y mixtos con intereses más bajos. Ya hay hipotecas fijas por debajo del 3% e incluso cerca del 2%.
Y si mientras las subidas de tipos duraron, las viviendas compradas a tocateja ganaron cuota a toda velocidad, pasando de suponer un 35% del total de operaciones en 2022 a casi el 45% en el primer semestre de 2024, con la bajada de tipos ocurre justo lo contrario: las compraventas con financiación vuelven a ganar terreno y ya suponían un 48% de las operaciones en noviembre, según datos del Consejo General del Notariado.
“Cuando suben los tipos de interés, quien sale más perjudicado son las rentas medias-bajas. No solo porque los intereses se encarezcan, sino porque los bancos también cierran el grifo del crédito, endureciendo las condiciones a la hora de, por ejemplo, pedir una hipoteca”, añade Bernardos.
De la misma manera, cuando bajan los tipos, los bancos necesitan dar más crédito “y los más beneficiados son las rentas medias y bajas, que no compran en el barrio de Salamanca y sí en Usera o en Sant Andreu”.
Ese aumento del interés se está traduciendo en un aluvión de visitas a las inmobiliarias de barrios de la periferia. “El año pasado, en Horta-Guinardó teníamos 240 clientes de media por oficina, ahora son 485. En Carabanchel, teníamos 295 clientes de media y ahora 431”, confirma Cubero.
No en vano, entre enero y septiembre de 2024 la compra de pisos se incrementó un 54% en Pinto, un 50% en San Fernando de Henares y un 34% en Rivas-Vaciamadrid, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En términos absolutos, de los 15 municipios de la Comunidad de Madrid donde más creció la venta de vivienda, el llamado cinturón rojo madrileño copa la mitad del ránking.
“Hay más recorrido en la zona sur de Madrid, sí, pero no obviemos que en las zonas prime también. La entrada de capital extranjero está haciendo no solamente subir el precio en esas zonas prime, sino que hace moverse parte de sus habitantes a zonas limítrofes, con el incremento también en esos barrios”, observa Alejandro García, delegado de las zonas Madrid I, Ávila, Guadalajara, Toledo y Segovia de Grupo Tecnitasa.
Para García, “la misma dinámica que antes se daba en las zonas prime ahora empieza a verse en la zona sur, lo mismo que sucedió en los años 60-70, cuando una parte de la población de Madrid fue llevada a zonas más baratas de fuera de la capital”.
Por lo general, el precio medio de las hipotecas en el cinturón sur de Madrid suele ser más bajo en comparación con otras zonas más centrales o prime de la capital. “La asequibilidad de la vivienda en estas zonas, respecto a otras del centro de Madrid, hace que más personas puedan acceder a una hipoteca”, añade García.
Concretamente, el precio medio de una hipoteca en la zona sur podría estar alrededor de 250.000 a 300.000 euros para un piso de 80 o 90 metros cuadrados, según las estimaciones de Tecnitasa. En el centro de Madrid, “estas cifras se multiplican por 2 y por 3 con tranquilidad, y hasta por 5 en el distrito de Salamanca para un piso de 100 metros cuadrados”, apunta García.
García pone el ejemplo de “la vivienda estrella en España: pisos de 3 dormitorios y 1 o 2 baños, que mientras en zonas más caras tiende a ser más pequeña, en la zona sur de Madrid todavía es la vivienda aspiracional, especialmente por un perfil de hogar joven”.
No es de extrañar que, como consecuencia, la zona sur haya experimentado un intenso crecimiento demográfico, con más familias y personas jóvenes mudándose a estas áreas, lo que a su vez se ha traducido en un aumento de la demanda de vivienda y, por ende, de hipotecas.
Según datos del Banco de España, un 65% del aumento poblacional en las áreas urbanas se explica por el crecimiento de la periferia, mientras que fuera de estas áreas la población retrocedió hasta niveles no vistos desde 2018.
Pero no es una cuestión solo de tipos de interés. También influye la mejora en infraestructuras y redes de transporte. García señala como ejemplos la conexión directa de metro de Alcorcón con Madrid y con Metrosur, una línea circular de metro que conecta las poblaciones, con varias paradas dentro de cada población, o la conexión directa de Getafe con metro de Madrid que se espera para este año.
“Estas zonas, ubicadas más alejadas del centro de las grandes urbes, con precios más bajos y con mayor recorrido de crecimiento, reciben más interés de una demanda con menor capacidad adquisitiva que encuentra en ellas una mejor relación calidad-precio”, añade Matos.
Mientras que los pisos más caros de Madrid se encuentran en los municipios del oeste de la comunidad, como Pozuelo o Las Rozas, y en el norte, en Alcobendas o San Sebastián de los Reyes; “los precios más bajos están en la zona sur (Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Parla)”, confirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Es en estos mismos municipios del sur donde, paradójicamente, el esfuerzo de compra es mayor, situándose por encima de la recomendación del 35% en el caso de Alcorcón, Leganés o Getafe. Básicamente porque, pese a que la vivienda es más barata, las rentas de los hogares también son más bajas, teniendo que destinar un mayor porcentaje al pago de la vivienda.
Según datos del Banco de España, el esfuerzo financiero que tenía que destinar un hogar mediano a la compra de una vivienda supera el 40% de la renta neta para más de la mitad de los hogares que viven de alquiler en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona, mientras que cae al 35% para los que viven en la periferia, y al 30% para quienes residen fuera de las áreas urbanas.
“Vemos muy razonable esta tendencia. El efecto balsa de aceite de derivarse la demanda de rentas bajas hacia las periferias de grandes ciudades con precios inferiores es un fenómeno observado desde hace tiempo y que seguirá desarrollándose en próximos años”, confirma Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano.
En el caso de Barcelona, “los precios residenciales más elevados del área metropolitana se encuentran en los municipios de la corona más próxima a Barcelona, y el nivel de precios va descendiendo a medida que aumenta la distancia a la capital”, apunta Arias.
Los municipios donde el esfuerzo teórico de compra se sitúa en niveles por encima del 35% razonable pertenecen mayoritariamente a la corona 2, con alguna presencia relevante de municipios de la corona 3 (Santa Coloma de Gramanet y Mataró) y de la corona 1 (Sant Feliu y Castelldefels, principalmente).
En algunos de estos municipios, las compraventas de vivienda se dispararon un 70% en los 3 primeros trimestres de 2024. Es el caso de Molins de Rei, de Esplugues de Llobregat (45%) y de Barberà del Vallès (32%).
“Los datos que manejamos desde la delegación de Barcelona nos indican que hemos sobrepasado los valores máximos del anterior boom inmobiliario. Estamos ante una situación nueva“, señala Juan Pedro Micó, delegado de Barcelona, Lérida y Tarragona del Grupo Tecnitasa.
Para Matos, el boom de la periferia es una tendencia ya detectada en 2023. Sin embargo, la diferencia es que ahora el contexto macroeconómico juega un papel clave.
“La bajada de tipos de interés y la moderación de la inflación actúan como catalizadores del mercado, facilitando el acceso al crédito y reactivando operaciones de compra que hasta ahora estaban en pausa. Esto está generando un mayor dinamismo en estas zonas, impulsando la demanda y provocando un aumento acelerado de los precios”, apunta.
Esta tendencia de aumento del precio de la vivienda en la periferia se debe, añade Matos, al drama de la falta de oferta, que ha hecho del mercado inmobiliario un Salvaje oeste: “La competencia cada vez es mayor, sobre todo en viviendas por debajo de los 150.000 euros. Eso hace que la subida de precios termine limitando el acceso a la vivienda también en los cinturones más obreros”.
Esta tendencia se da más allá de Madrid y Barcelona, en otras capitales, como Valencia. “En zonas del extrarradio y poblaciones del área metropolitana de Valencia, las ofertas de viviendas duran menos de 15 días. En estos barrios no es difícil prever que, a pesar de esto, la tensión empuje los precios aún más al alza”, coincide Javier Cosmes, delegado de Valencia del Grupo Tecnitasa.
El fenómeno de la mancha de aceite seguirá viéndose en 2025, y vendrá acompañado de una subida de precios en estas zonas. “El precio de la vivienda crecerá con vigor, y seguiremos observando el fenómeno de la mancha de aceite, que suele darse en los ciclos alcistas y que provoca que las mayores tasas de crecimiento del precio de la vivienda pasen a extenderse a zonas periféricas de las grandes ciudades y municipios colindantes”, augura Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research.
La demanda seguirá huyendo de un mercado al rojo vivo, y la mancha de aceite hirviendo seguirá extendiéndose más allá del centro y de la periferia, recalentada por la falta de oferta y la concentración de actividad en las grandes ciudades. La pregunta es, ¿hasta cuándo? O, mejor dicho: ¿hasta dónde?
