El precio de la vivienda está por las nubes, pero todo indica que irá a más en 2025 y en adelante. Sin embargo, sorprende el dato de que el precio real de la vivienda sigue un 10% por debajo de 2005, al menos la de segunda mano. Es más asequible comprar una casa ahora que durante la burbuja de 2007, pero si nos atenemos a los antecedentes y la situación del mercado inmobiliario, no podría durar mucho y habría un punto de inflexión.
Ajustando por inflación significa que, pese al alza nominal de los precios en los últimos años, el coste real de adquirir una propiedad es más accesible que en plena burbuja inmobiliaria. Sin embargo, este margen de oportunidad podría reducirse rápidamente. La combinación de un incremento en la demanda, una oferta limitada de vivienda nueva y la creciente inversión extranjera están acelerando la presión sobre los precios.
Qué mantienen los precios aún accesibles
Uno de los datos más sorprendentes sobre el mercado inmobiliario actual es que, mientras en otros países europeos los precios han subido de manera ininterrumpida, en España el crecimiento ha sido más moderado, aunque a muchos de los que buscan vivienda sin éxito o no pueden acceder a ella les parezca una barbaridad. En Portugal, por ejemplo, el precio de la vivienda ha aumentado el doble que en España desde 2005.
Además, la capacidad de financiación de los hogares españoles ha seguido en niveles elevados, con tipos de interés históricamente bajos hasta hace poco, lo que ha permitido a muchas familias adquirir una vivienda con un esfuerzo económico inferior al de la burbuja de 2007.
Qué impulsaría una subida de precios aún mayor
El acceso al crédito ha sido un factor clave en el mercado inmobiliario. Durante años, los tipos de interés reducidos facilitaron la compra de viviendas, permitiendo hipotecas asequibles. Sin embargo, el Banco Central Europeo ha comenzado a elevar los tipos, encareciendo las hipotecas y reduciendo la capacidad de compra de los compradores nacionales.
Este cambio podría significar un doble efecto: una desaceleración en la adquisición de vivienda por parte de familias españolas, pero una posible presión al alza en los precios debido a la menor oferta de propiedades en venta por reducción de nuevas construcciones.
La brecha entre oferta y demanda sigue creciendo
El mercado inmobiliario español se enfrenta a un problema estructural: la oferta de vivienda nueva sigue sin alcanzar la demanda real. Actualmente, la construcción sigue muy por debajo de los niveles previos a la crisis de 2008, lo que ha generado una escasez de viviendas disponibles, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras.
Esta combinación de alta demanda y oferta reducida crea un desequilibrio que presiona los precios al alza, sobre todo por factores como el crecimiento del empleo y mejora del poder adquisitivo; inversión extranjera en zonas estratégicas como Madrid, Barcelona y Málaga; y expansión del alquiler turístico, que ha reducido el parque de viviendas disponibles para la compra.
La inversión extranjera y el encarecimiento de materiales
En ciudades como Madrid, Barcelona y las principales zonas turísticas, la demanda de vivienda por parte de inversores internacionales ha crecido de forma significativa en los últimos años, impulsando los precios, especialmente en el mercado de segunda mano.
Además, el aumento de los costes de construcción ha encarecido el desarrollo de nuevas promociones. El alza en los precios de materiales y la mayor regulación urbanística han reducido el margen de maniobra de los promotores, frenando la construcción de nuevas viviendas y limitando aún más la oferta disponible.
